このサイトは、マンション購入を考えている人を真剣にサポートする、購入者の目線で買ってもいいか?マンション分析・判断する材料を提供するサイトです。



はじめに
マンションは一生で1度の買い物かもしれません。できれば最高の1部屋を見つけたいものです。

後悔先に立たずといいますが、買った後で、「あれっ?こんなはずじゃ」と公開なんて、絶対いやです。

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では、早速、どのような視点でマンションを調査・分析していくかご説明します。

まず、マンションを、5つの視点で分析します。マンションスペック(仕様)、住環境、利便性、資産性、街の価値です。




マンションの価値を決める5つの要素

マンションの資産性
人は、それぞれ価値をどこに置くか? 多様な価値観があるので、どれがもっとも重要か? というのは難しいのですが、あえて強調したいのは、「資産性」と「街の価値」です。

冒頭に書いた、「マンションは一生で1度の買い物かもしれません。」という言葉は、正しくは、「マンションは一生に何度でも買い変えられるもの。」だと確信しています。

それは、

「マンションの資産性が、何度でも買い換えられるか? という部分を担保できている物件か?」

ということで、サックリ言えば、

「35年ローンを組んで買ったマンションが、売るときに、売却価格がローン残高より1円でも上回るか?」

ということです。売却時に借金ゼロ円なら、家賃を払っているのと同じですよね。それなら、次のローンも楽々組めるので、問題無です。



資産性は何で決まるか?

資産性とは、何で決まるのでしょうか? それは、

・ 土地の価値     = 希少性
・ 街の価値      = 現在、未来における街の発展度
・ マンションスペック = 販売時のマンションのスペックと、良質な管理をしているか?

の3つです。



「マンションは値下がりするもの」は間違い!

「マンションは値下がりするもの」

そのとおりです。しかし、経済状態、マンションの供給状況、物件の希少性など、さまざまな条件がありますが、値上がりする物件も多くあることも、また事実です。一部の高級マンションだけでしょ?と思うかもしれません。

違います。それは単なる先入観や既成概念というもので、実際にはファミリーマンションでも値上がりするのです。



ファミリーマンションで値上がりした事例

芝浦の島 ケープタワー

近年で、ガッツリ値上がりしたのが、芝浦の島のケープタワーです。

芝浦の島はCMにスマップを起用し、大々的に広告していたので覚えている人も多いと思いますが、ケープタワーは芝浦の島の一番はじっこに位置します。徒歩11分の表記が多いですが、実際に大人の足で歩いて15分前後かかる、あまり利便性という意味ではよくない物件です。

1棟で1000戸を超えるメガマンションで、販売時の価格が3000万円台の部屋も多くありました。

このケープタワーの中古価格は、現在、ほぼどの部屋も、3割程度は上昇しています。



パークシティ豊洲

パークシティ豊洲は、販売価格はケープタワーより高く、4000万円~5000万円台が中心の物件です。この物件の驚異的なところは、買った瞬間、値上がりしたことです。

当然、倍率も凄まじかったのですが、なにより、安かったと言えます。



芝浦の島、パークシティ豊洲には共通点があり、それは、

・ 周辺(街)がまったく未開発の状態での販売

だったことです。

後になってみればわかるのですが、芝浦の島も、豊洲も急速に開発がすすみ、いまでは、たくさんの人が住み、おしゃれで便利なショッピングモールがあり、活気のある街になっています。

値上がりする物件の重要なポイントが、「街の価値」です。物件だけを見るのではなく、周辺環境が今後どのように開発されていくのか? しいては、街がどのように発展していくのか? をしっかり見極めれば、値上がりする物件は必ず見つかるし、値上がりしなくても、値下がりしにくい物件を購入することができます。



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